Par un arrêt du 9 avril 2026 (Civ. 3ème n°25-12.992), la Cour de cassation a prononcé la plus lourde sanction à l’encontre d’une clause tontinière d’une Société Civile Immobilière, à savoir la NULLITÉ DE LA SOCIETE !

Bien que nous nous sommes habitués aux sociétés à associé unique en matière de sociétés commerciales (à quelques exceptions près), la société civile demeure quant à elle une société obligatoirement pluripersonnelle avec un minimum de deux associés. Cette règle est posée clairement par l’article 1832 du Code civil.

« La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter.

Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l’acte de volonté d’une seule personne. »

Mais alors puisqu’une société civile c’est nécessairement deux associés que se passe-t-il en cas de non-respect de cette condition ?

Le droit des sociétés recherche constamment une « simplification » de ses règles en ce que le législateur tente de limiter les sanctions tendant à la nullité des sociétés. Nous ne pouvons que le comprendre sur ce point, annuler une société c’est-à-dire la rendre inexistante et ce de manière rétroactive n’est pas une mince affaire ne serait-ce qu’en raison de la mise en cause de ses relations qui sont-elles bien réelles avec les tiers (créanciers, débiteurs, banques, salariés, organismes sociaux et fiscaux, etc.).

C’est ainsi que l’article 1844-5 du Code civil prévoit expressément que :

« La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. Tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’un an. Le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation. Il ne peut prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, cette régularisation a eu lieu. »

En clair, si une société civile devient unipersonnelle en cours de vie sociale la dissolution (la fin de vie de la société pour le futur par opposition à la nullité qui est rétroactive) n’est pas de plein droit :

• la société dispose d’un délai d’un an pour régulariser sa situation ;
• et c’est seulement à l’issue de ce délai que tout intéressé pourra saisir le tribunal pour demander la dissolution de la société ;
• et cadeau, le tribunal peut encore accorder un délai maximal de six mois à la société pour régulariser sa situation ;
• mieux il ne peut prononcer la dissolution de la société si au jour où le tribunal statue sur le fond, la société a régularisé sa situation.

Mais voilà que la Cour de cassation est venue annuler une Société Civile Immobilière en raison de statuts « mal rédigés » et qui contenaient une clause de tontine applicable à l’intégralité des parts sociales de la SCI de manière rétroactive.

De quoi parle-t-on ? Une clause de tontine ou un pacte tontinier permet aux parties à un contrat de prévoir qu’au décès du prémourant, les parts de celui-ci reviennent, sans indemnité, au survivant.

Dans les faits d’espèce, la SCI avait été constituée par deux concubins et les statuts de la société prévoyaient en leur article 22.3 une clause de tontine qui portait sur l’ensemble des parts sociales de manière rétroactive.

Deux sanctions étaient encourues :

• Déclarer la clause 22.3 réputée non écrite et maintenir la société existante ;
• Déclarer la société purement et simplement nulle.

La Cour de cassation a tranché en disposant qu’une société civile doit être annulée purement et simplement dès lors que ses statuts prévoient une clause de tontine, qui attribue au dernier survivant, de manière rétroactive, la propriété des parts incluses dans le pacte tontinier. Son arrêt se fonde sur l’article 1832 du Code civil qui exige l’existence de minimum deux associés pour instituer une société civile.

Cet arrêt ne peut que s’entendre sur un plan juridique puisqu’une telle clause revient à considérer que la société a été constituée dès l’origine par un seul associé (le survivant).

Une preuve de plus qu’il ne faut jamais négliger la rédaction de ses statuts.